ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE TÉCNICOS TRIBUTARIOS Y ASESORES FISCALES DE ANDALUCÍA

asociación profesional de técnicos tributarios y asesores fiscales de andalucía

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La ruinosa fiscalidad de la adquisición de inmuebles en subasta pública, tras la introducción del valor de referencia de Catastro 

Son muchos contribuyentes que adquieren inmuebles de segunda mano en subasta  pública. Hasta ahora, estos contribuyentes tributaban por el valor real del inmueble  adquirido.

Sin embargo, la irrupción del valor de referencia de Catastro ha cambiado  totalmente las reglas del juego, obligando a estos contribuyentes a tributar, en la mayoría  de estos casos, por un valor de referencia que es muy superior al que realmente tiene el  inmueble.

Para estos contribuyentes, lamentablemente, solo quedará la vía de impugnar el valor de referencia de Catastro. 

TRIBUTACIÓN DE LAS ADQUISICIONES EN SUBASTA PÚBLICA, HASTA LA  IRRUPCIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO 

Hasta la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el  fraude fiscal, que introdujo el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes que adquirían por subasta pública, tributaban en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales  (ITP) de forma pacífica. 

Ello, porque cumplían tributando por el valor real del inmueble adquirido en subasta, que  se correspondía con el importe efectivamente pagado. No obstante, desde 2018, la Dirección  General de Tributos consideró que el valor de las cargas que tuviera el inmueble debía  computarse también como mayor valor de adquisición, y aumentar la base imponible del  impuesto. 

Ejemplo de ello es la resolución de la Dirección General de Tributos V2497-18, de 17 de  septiembre, en la que el órgano directivo llegó a la conclusión de que “la cuestión se limita a  determinar qué debe entenderse por valor de adquisición, el cual estará constituido por el precio  pagado en la subasta, 1.250,00 euros, que figurará en la aprobación del remate, más los 49.500,00  euros a que ascienden el valor de las cargas anteriores que quedan a cargo del adquirente, resultando  un total de 50.750,00 euros, al ser ambos importes los que integran la contraprestación real del bien  adquirido”. 

Además, estos contribuyentes no se veían expuestos a padecer una comprobación de  valores. Y ello, teniendo en cuenta que el artículo 39 del Real Decreto 828/1995 (Reglamento  del ITP), dispone con claridad que “En las transmisiones realizadas mediante subasta pública,  notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición”. 

Así lo ha ratificado, además, la Dirección General de Tributos que, por ejemplo, en  resolución V2288-18, de 3 de agosto, declaró que “El reglamento del impuesto, por su parte, 

establece una regla especial en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas  aplicable a las transmisiones realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o  administrativa, en cuyo caso, la base imponible será el valor de adquisición del bien en cuestión.  Cabe señalar, a este respecto, que el precepto en cuestión cuenta con la aprobación del Tribunal  Supremo, que examinó la legalidad del precepto en sus sentencias de 3 de noviembre de 1997,  suprimiendo su inciso final y dejándolo con su redacción actual.” 

Estamos, por otro lado, ante una previsión lógica, teniendo en cuenta que, en este tipo de  transmisiones, que se verifican por un valor oficial, en subasta pública, no hay dinero en B.  Sin embargo, todo ha cambiado para estos contribuyentes con la introducción del valor  de referencia de Catastro

LA NUEVA FISCALIDAD DE LAS ADQUISICIONES EN SUBASTA PÚBLICA, TRAS  LA IRRUPCIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA DE CATASTRO 

En efecto, la irrupción del valor de referencia de Catastro supone un auténtico quebradero  de cabeza para estos contribuyentes. Y es que, a partir de ahora, se verán obligados a  tributar en el ITP por el valor de referencia, y no por el valor por el que hayan adquirido  en subasta pública (salvo que sea superior a aquel). 

Y a lo anterior, no obsta que estemos ante un valor oficial y público, y que no hay riesgo  alguno de fraude fiscal en este tipo de operaciones. Tributos no hace excepciones, y en su  reciente resolución V0453-22, de 9 de marzo, ha declarado que “en las transmisiones de bienes  inmuebles realizadas mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base  imponible será el valor de referencia del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, salvo  que el valor de adquisición del bien inmueble, el valor declarado por los interesados, o ambos sean  superiores a su valor de referencia, en cuyo caso se tomará como base imponible la mayor de estas  magnitudes.” 

Por tanto, estos contribuyentes se verán obligados a tributar por el valor de referencia de  Catastro, salvo que el valor de adquisición en subasta (incluyendo las cargas), sea superior. 

No obstante, Tributos admite una excepción. Esta es que el inmueble no tenga valor de  referencia. En estos casos, considera el órgano directivo que “si no existe valor de referencia o  este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, en la determinación de la base  imponible sí será aplicable lo dispuesto en el artículo 39 del RITPAJD, conforme al cual el valor de  adquisición del inmueble tendrá la consideración de valor de mercado.” 

Por tanto, solo en estos casos, los contribuyentes que adquieran en subasta pública  podrían tributar por el valor por el que se han adjudicado el inmueble (cargas incluidas),  y se librarían, además, de recibir una comprobación de valores. 

LA IMPUGACIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA, ÚNICA VÍA PARA TRIBUTAR  CONFORME AL VALOR DE ADQUISICIÓN EN SUBASTA PÚBLICA 

Estamos, en definitiva, ante una prueba más que confirma que el valor de referencia de  Catastro es un instrumento puramente recaudatorio, ya que se impone a los contribuyentes 

en operaciones en las que queda claro que no ha habido fraude fiscal, ni pago del precio en  B. 

Sin embargo, dicha imposición está prevista en la ley. Por tanto, a estos contribuyentes solo  les quedará la vía de impugnar el valor de referencia de Catastro, debiendo ser ellos los  que aporten las pruebas que justifiquen que dicho valor es superior al de mercado

Para ello, tienen dos vías. La primera es la de declarar conforme al valor de referencia de  Catastro, y a continuación solicitar la rectificación de la autoliquidación, y la devolución de  ingresos indebidos. La segunda, la de declarar conforme al valor de adquisición en subasta,  y recurrir cualquier liquidación que la Administración pudiera notificar imponiendo el  valor de referencia de Catastro. No obstante, los contribuyentes que opten por esta última  opción podrían ser además sancionados, al haber declarado una base imponible inferior a  la prevista. 

APTTA. Servicio de Información Actualizada (No vinculante) 

Fuente: ATICO JURÍDICO