Se considera una transmisión de vivienda habitual pese a no cumplir con los tres años de residencia mínima
Agorafobia, trastorno de ansiedad generalizada e hipertiroidismo causado por un nivel de estrés elevado. Estas son las terribles consecuencias que produjeron en una pareja los constantes ruidos de la panadería situada justo debajo de su primer domicilio en común.
Tras intentar un arreglo con el dueño del establecimiento, no les quedó más remedio que vender antes de tiempo el piso al que se habían mudado en febrero de 2020.
Para su tranquilidad, Hacienda les respeta la consideración de vivienda habitual y por eso no tendrán que pagar por la ganancia obtenida si cumplen con los demás requisitos legales.
Esta es la respuesta que ha dado recientemente la Dirección General de Tributos a la consulta que planteó la pareja que sufrió esta mala situación.
La resolución (cuyo texto sigue al pie de este comentario) concluye que, aunque este caso no venga recogido expresamente en la ley como circunstancia que “exige el cambio de domicilio”, se entiende que la venta no se produjo por conveniencia sino por necesidad.
Según se razona, los problemas de salud avalados por informes médicos son suficientemente importantes para justificar la transmisión apresurada del inmueble.
Con ello se entiende que no se trató de una decisión caprichosa.
Necesidad indispensable
A efectos fiscales, una vivienda no alcanza la condición de habitual si no se reside en ella al menos durante tres años de forma continuada.
Si adquiere esta categoría los propietarios no tendrán que pagar por la venta cuando reinvierten la ganancia en otro hogar. Pero, para evitar algunas situaciones injustas, hay excepciones que flexibilizan esta norma.
El artículo 41 del reglamento del IRPF establece que la regla de los tres años no se aplica cuando “se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
Para el organismo administrativo la expresión reglamentaria «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio» encaja en la situación descrita por los propietarios porque los problemas de salud que les están causando los ruidos implican que la venta del piso es una acción obligada.
Esto es, su actuación viene motivada por una “necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar una cosa”. Lo opuesto, aclara la resolución, a aquellas que son “voluntarias y espontáneas”.
La norma, se interpreta, se aplica a situaciones en la que cambiar de domicilio no es una opción voluntaria, sino una necesidad.
De hecho, no basta con que concurra una de las situaciones enumerada en la ley para considerar habitual el domicilio que se abandona antes de tres años. Es preciso que el contribuyente no tenga “posibilidad de elegir”.
“En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio”, afirma el organismo.
La situación concreta de la pareja que realiza la consulta se amolda a estas exigencias.
El hecho de que los propietarios hayan tenido que recurrir a tratamiento psiquiátrico al sufrir, entre otras patologías, agorafobia, trastorno de ansiedad generalizada e hipertiroidismo, unido al fracaso de la negociación con el dueño de la panadería origen de los ruidos, son motivos suficientes. En resumidas cuentas, mudarse no ha sido un capricho.
Como se concluye:
“cabe considerar que el trastorno emocional, si bien no implica por sí mismo y en todos los supuestos tal necesidad, pudiera llegar a constituir en algún supuesto, como pudiera ser en este, circunstancia que desencadene la necesidad de abandonar la vivienda y enajenarla”.
Consulta Vinculante V2512-21, de 7 de octubre de 2021 de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
El trastorno psiquiátrico originado por ruidos continuados podría ser causa de exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta prematura de una vivienda habitual
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS. Ganancia patrimonial. Exención por reinversión en vivienda habitual. Circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio en período inferior a los tres años. Ruidos continuados provocados por establecimiento industrial situado debajo de la vivienda causantes de problemas de salud a los propietarios. Pese a que la valoración de necesidad compete a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, un trastorno emocional, grave de forma independiente o en su conjunción -de forma agravante- con el resto de circunstancias, pudiera llegar a constituir en algún supuesto, como el examinado, circunstancia que desencadene la necesidad de abandonar la vivienda, y enajenarla.
DESCRIPCIÓN
La consultante adquirió, junto con su pareja, en febrero de 2020 una vivienda con la finalidad de que constituyera su vivienda habitual. Por cumplir los requisitos establecidos en la normativa de la Comunidad Autónoma, aplicó el tipo reducido en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Los ruidos continuados provocados por la panadería situada debajo de la vivienda están provocando problemas de salud a los propietarios, habiendo tenido que recurrir, la consultante, a tratamiento psiquiátrico al sufrir, entre otras patologías, agorafobia, trastorno de ansiedad generalizada e hipertiroidismo causado por un nivel de estrés elevado. Las negociaciones amistosas con el dueño del local han resultado infructuosas por lo que van a enajenar su vivienda a una sociedad obteniendo una ganancia patrimonial. Manifiestan su intención de destinar el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
CUESTIÓN
Posibilidad de considerar que la vivienda que transmitirá ha alcanzado la consideración de habitual dadas las circunstancias que concurren.
CONTESTACIÓN
La exención por reinversión en vivienda habitual se establece en el artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LA LEY 11503/2006), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF (LA LEY 11503/2006), desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (LA LEY 3030/2007) (BOE del 31), en adelante RIRPF.
El artículo 41.1 del Reglamento del Impuesto, entre otros, dispone»
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.».
El artículo 41 bis, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF (LA LEY 11503/2006), regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, el cual entre otros, dispone:
«1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
(…)
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.
3. (…).»
De dicha redacción se desprende que, salvo en el caso de fallecimiento, en el que la exención opera de forma automática, ante la concurrencia de concretas circunstancias, estas han de exigir «necesariamente» el cambio de domicilio o el no poder llegar a ocupar la vivienda adquirida, según proceda. Teniendo que existir una relación directa entre la causa y el efecto. Señalar que, la LIRPF (LA LEY 11503/2006) cita también como circunstancia la obtención de «empleo más ventajoso» (disposición adicional vigésima tercera).
La expresión reglamentaria «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio» comporta una obligatoriedad en dicho cambio. El término «necesariamente» es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa con o por necesidad o precisión. A su vez, el término «necesidad» puede indicar todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir. Aún es más esclarecedor el sustantivo precisión, incluido en la
definición de «necesariamente», pues supone obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar una cosa. Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de «necesario»: dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo.
En consecuencia, la aplicación de esta norma requiere plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o queda al margen de su voluntad o conveniencia; es decir, que el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más, una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años. En el primero de los casos, es decir, si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcionar el plazo de tres años, y por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, no por ello la vivienda alcanzará la consideración de habitual. En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio.
Llegados a este punto, es necesario determinar si las circunstancias concretas que concurren en cada caso, descritas por el contribuyente, exigen el cambio de domicilio.
Las circunstancias que la consultante manifiesta como necesarias, siendo su intención el cambiar de domicilio sin haber llegado a residir durante tres años continuados en el mismo, y vender la vivienda, tienen su origen en los ruidos provocados por la panadería situada debajo de la vivienda, lo que está provocando problemas de salud a los propietarios, habiendo tenido que recurrir, la consultante, a tratamiento psiquiátrico al sufrir, entre otras patologías, agorafobia, trastorno de ansiedad generalizada e hipertiroidismo causado por un nivel de estrés elevado. Las negociaciones amistosas con el dueño del local han resultado infructuosas por lo que han decidido enajenar la vivienda y reinvertir el importe obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Al respecto, cabe señalar que tales circunstancias no son contempladas específicamente por la normativa del Impuesto entre aquellas que necesariamente exigen el cambio de domicilio, sin que ésta Subdirección General pueda llegar a valorar los efectos que tales circunstancias implican.
En concreto, habría que valorar el alcance temporal y la gravedad de los ruidos. Asimismo, habría que valorar el alcance temporal y la gravedad de las consecuencias psíquicas que tal circunstancia desencadena, como el oportuno diagnóstico médico. Sin embargo, cabe considerar que el trastorno emocional, si bien no implica por sí mismo y en todos los
supuestos tal necesidad, bien de forma independiente o en su conjunción -de forma agravante- con el resto de circunstancias, pudiera llegar a constituir en algún supuesto, como pudiera ser en éste, circunstancia que desencadene la necesidad de abandonar la vivienda, y enajenarla. En definitiva, de ser así, el hecho de cambiar de residencia no constituiría una decisión voluntaria del contribuyente, operando la excepción a la obligación de permanencia continuada en la vivienda durante, al menos, los tres años requeridos para alcanzar la consideración de habitual.
En cualquier caso, tratándose de una cuestión de hecho, éste Centro Directivo no puede entrar a valorar los efectos que dicha circunstancia y sus peculiaridades implican dado que queda fuera del ámbito de sus competencias. La valoración de necesidad corresponde efectuarla, en todo caso, a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Si el consultante considerara la circunstancia como necesaria, tomando la acción de cambiar de residencia, deberá justificarla suficientemente por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (LA LEY 1914/2003) (Ley 58/2003, de 17 de diciembre -BOE del 18-), ante los órganos mencionados, a quienes corresponderá valorar las pruebas, a requerimiento de los mismos, siendo éste el momento, y no otro anterior, de aportar las pruebas que estimen oportunas.
Solo en el caso de que se llegara a considerar que la vivienda ha alcanzado la consideración de habitual al tiempo de dejar de residir en ella, antes de cumplir tres años de permanencia continuada en ella, la ganancia patrimonial generada en su transmisión, antes de dichos tres años, podría quedar exonerada de gravamen de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LA LEY 1914/2003).
APTTA. Servicio de Información Actualizada (no vinculante)
Fuente: DGT. Cinco Días Legal.