Sabido es que, desde el 1-1-2022, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y del de Sucesiones Donaciones (ISyD), en caso de adquisición de inmuebles.
Y dicho valor se impone a los contribuyentes incluso en supuestos en los que, atendiendo a las circunstancias del caso, es evidente que resulta desproporcionado. Esto es lo que ocurre, por ejemplo, en el supuesto de que se adquiera un inmueble con inquilino de renta antigua. Y es que Catastro mira hacia otro lado, y obliga a tributar por el valor de referencia, y en su caso impugnarlo. Pero, ¿cómo hacerlo en este concreto supuesto? ¿Qué argumentos es posible alegar?
La reducción del valor de referencia “de serie” que puede obtenerse en el caso de inmuebles con inquilino de renta antigua.
A nadie se le escapa que el valor de mercado de un inmueble con inquilino de renta antigua, no es el mismo que el que tendría un inmueble con cualquier otro tipo de inquilino, o incluso sin ningún régimen de arrendamiento sobre el mismo.
Y es que, la escasa renta mensual que pagan estos inquilinos, unido a los problemas legales que plantea su desahucio, hace que esta situación de arrendamiento pueda prolongarse durante años, impidiendo el uso del inmueble por su propietario, y generándole, además, una escasa rentabilidad.
Dicha circunstancia ha sido tenida en cuenta por las normas que regulan la valoración de los inmuebles. Así, la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, prevé que “A los inmuebles urbanos arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y cuyo contrato de arrendamiento subsista en la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto se les podrá aplicar, a instancia de parte, un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, en tanto no se arbitren a través de la normativa tributaria oportuna otros mecanismos compensatorios que tengan en cuenta el especial régimen jurídico de dichos inmuebles.”
También las normas que regulan el valor de referencia de Catastro han querido dar un tratamiento diferente a los inmuebles con inquilino de renta antigua. Por ello, la Disposición Novena de la Resolución de 26 de octubre de 2022, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2023, prevé que “En cumplimiento de la disposición transitoria novena del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y de acuerdo con la Disposición transitoria única del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, cuando se trate de inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente resolución arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista, se podrá aplicar un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, a instancia de parte.”
Dicha previsión ya estaba incluida en la Resolución que aprobó estos elementos precisos para la determinación del valor de referencia para el ejercicio 2022, año en el que se introdujo este valor.
Sin embargo, cabe plantearse si dicha reducción de un 30% del valor de referencia es suficiente y, en todos los casos, sirve para adecuar a mercado el valor de referencia de un inmueble con inquilino de renta antigua.
¿Es lógico que un inmueble con inquilino de renta antigua, tenga asignado valor de referencia de Catastro?
Lo primero que puede plantearse es si es lógico que un inmueble con inquilino de renta antigua tenga asignado valor de referencia de Catastro. Ello, teniendo en cuenta que la Disposición Segunda de la Resolución de 26 de octubre de 2022, de la Dirección General del Catastro, antes citada, prevé que algunos inmuebles puedan no tener asignado un valor de referencia. Es decir, que no exista para ellos dicho valor.
Así, prevé dicha Disposición Segunda que “las siguientes situaciones podrán implicar, en su caso, que el valor de referencia de un bien inmueble no exista: (…) e) Cuando se trate de bienes inmuebles de uso residencial, en los que no exista régimen legal que regule la relación entre propietario y ocupante (cuando ambos no sean coincidentes), y esto impida la libre disposición del inmueble por parte del propietario.”
Dicha Disposición se refiere a los supuestos de ocupación ilegal, que es un supuesto diferente al de inquilino de renta antigua que nos ocupa. Sin embargo, en cuanto a sus consecuencias últimas, y en concreto, en lo que se refiere a la pérdida de valor del inmueble, no encuentro grandes diferencias que justifiquen que en un supuesto se prevea la inexistencia de valor de referencia de Catastro, y en otro, no.
Y es que, aunque es cierto que en los casos de arrendamiento de renta antigua sí existe un régimen legal que regula la relación entre propietario y ocupante, lo cierto es que las dificultades para desahuciar a un inquilino de renta antigua son mucho mayores que las que plantea el desahucio en caso de ocupación ilegal. Ello, por la prórroga forzosa que ampara a los inquilinos de renta antigua.
En concreto, la Disposición Transitoria Segunda, apartado B, de la Ley 19/1994, de Arrendamientos Urbanos prevé la posibilidad de que se produzca la subrogación en el contrato de renta antigua, del cónyuge o de los hijos del arrendador inicial.
Por tanto, y a diferencia de las situaciones de ocupación ilegal, la ley ampara a estos inquilinos de renta antigua, haciendo inviable su desahucio en determinados supuestos, cuestión que, obviamente, afecta y mucho a su valor de mercado.
A mayor abundamiento, la misma Disposición Segunda de la Resolución de 26-10-2022 contempla la inexistencia de valor de referencia, en el caso de que “se trate de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente.”
Pues bien, en estos casos de inquilino de renta antigua, y como veremos a continuación, aunque es cierto que no hay una limitación administrativa a un determinado precio de venta, sí existe una limitación legal al precio de venta, que es la prevista en el artículo 53 del Decreto 4104/1964 antes citado.
Por ello, en esta tesitura, considero que empeñarse en asignar un valor de referencia al inmueble supone obligar a los contribuyentes a tributar por base imponible que, se sabe, es muy superior al valor de mercado del inmueble. Quizá por ello, convenga determinar qué valor tiene realmente este inmueble, en lugar de imponerle el de referencia de Catastro.
APTTA. Servicio de Información Actualizada (No vinculante)
Fuente y autor: José María Salcedo