La ley de lucha contra el fraude fiscal establece un nuevo valor de referencia para bienes inmuebles, que sustituirá al valor real a los efectos de determinar la base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y también en el Impuesto sobre Patrimonio.
Para dar respuesta a las preguntas relativas a este nuevo valor, la Dirección General del Catastro ha publicado en su portal una serie de preguntas frecuentes sobre el mismo que señalamos a continuación, incluyendo las distintas actualizaciones efectuadas hasta la fecha:
¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?
Es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
El valor de referencia de un inmueble es una de las características económicas de su descripción catastral.
El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación.
¿Cómo afecta el valor de referencia al valor catastral? ¿Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto sobre Bienes Inmuebles?
El valor de referencia no afecta al valor catastral vigente en modo alguno.
No tiene ningún efecto en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y tampoco en el resto de los impuestos que tienen el valor catastral como base imponible.
¿Qué función tiene el valor de referencia y a qué impuestos afecta?
Además de su función descriptiva, el valor de referencia de cada inmueble servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Cuando una operación de transmisión de un inmueble esté sujeta a uno de estos impuestos, el valor de referencia de dicho inmueble será la base imponible del impuesto correspondiente.
El valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se emplean factores de minoración en su determinación, de manera que su uso como base imponible no implica un aumento de la tributación.
No obstante, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia del inmueble, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes.
Así, el valor de referencia del inmueble será la base mínima de tributación en estos impuestos.
Además, en el supuesto de sujeción al ITP y AJD en la modalidad de actos jurídicos de las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto inmuebles, cuando la base imponible se determine en función del valor de los mismos, éste no podrá ser inferior a su valor de referencia.
Finalmente, cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que en su caso, se esté sujeto. Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022, en ningún caso al patrimonio preexistente.
¿Qué diferencias existen entre el valor catastral y el valor de referencia de los inmuebles?
El valor catastral de los inmuebles se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es un dato protegido, por lo que no se publica, y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.
El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, de forma simultánea en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones.
No estará protegido, y se podrá conocer de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro.
¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles?
El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas.
En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo.
Para ello se usará, transitoriamente, la normativa de valoración catastral.
En el caso de bienes inmuebles rústicos sin construcción, el valor de referencia se calculará a partir de los módulos de valor medio, en función de sus características, y de los factores correctores por localización, agronómicos y socioeconómicos que se determinen en el informe anual del mercado inmobiliario correspondiente.
En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial.
Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales.
La forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro.
(Párrafo añadido a 15 de octubre de 2021)
Antes de su aprobación, estas resoluciones se someten a un trámite de audiencia colectiva, para que, conocidas por todos los interesados, éstos puedan formular alegaciones y presentar cuantas pruebas consideren oportunas.
(Párrafo añadido a 11 de noviembre de 2021)
Una vez aprobadas, y durante el plazo de 1 mes, contra las mismas se puede interponer reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central o, potestativamente y con carácter previo, recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.
¿Qué son los mapas de valores publicados en la Sede Electrónica del Catastro?
Anualmente, se publican en la Sede Electrónica del Catastro los mapas de valores correspondientes a los Informes del Mercado Inmobiliario de este ejercicio, de la Dirección General del Catastro. Esta publicación es una exigencia legal del procedimiento de determinación de los valores de referencia, y en aras de la transparencia, se acompaña de los citados Informes.
Los mapas, publicados cada ejercicio, contienen los módulos de valor medio aplicables para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles del ejercicio siguiente, conforme a lo que se señala mediante las correspondientes resoluciones de la Dirección General del Catastro al efecto.
Los mapas de valores son el primer paso, y el más importante, en la determinación de los valores de referencia. Los mapas reflejan el comportamiento de todo el mercado de compraventas de inmuebles realizadas ante notario, de manera que para el inmueble representativo en cada ámbito del territorio, ofrecen su valor medio.
Se elaboran, año a año, de la siguiente manera:
∙ Inmuebles urbanos.
o Se divide el territorio de cada municipio en zonas llamadas ámbitos territoriales homogéneos.
o Se define el producto inmobiliario representativo en cada ámbito, para cada uso: inmueble cuyas características constructivas y de superficie son típicas en el mismo.
o Se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario, a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas.
o De esta manera, en el mapa urbano residencial, en cada ámbito se muestran las características de la vivienda representativa, y el valor medio en euros por metro cuadrado de construcción (en el caso de viviendas aisladas o pareadas o de pisos) y en euros (viviendas unifamiliares).
En el caso del mapa urbano de garaje aparcamiento, en cada ámbito señala en euros el valor medio de la plaza de garaje típica. ∙ Inmuebles rústicos.
o Se divide el territorio de cada Comunidad Autónoma en ámbitos territoriales homogéneos: zonas geográficas que engloban varios municipios.
o Se obtienen los módulos de valor medio en euros por hectárea por cada grupo de cultivos similares en cada ámbito, a partir de los precios de todas las compraventas producidas.
o Así, en el mapa rústico, ofrecen, en cada ámbito formado por agrupación de municipios, el valor medio en euros por hectárea de cada cultivo representativo.
¿Qué son las resoluciones de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles, publicadas en la Sede Electrónica del Catastro?
(Pregunta añadida a 11 de noviembre de 2021)
El día 11 de noviembre de 2021 se han publicado en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), las siguientes resoluciones:
∙ Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos del ejercicio 2022.
∙ Resolución de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles rústicos del ejercicio 2022.
Estas resoluciones tienen por objeto detallar la forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo.
Contra estas resoluciones se puede interponer, desde el 12 de noviembre hasta el 13 de diciembre de 2021, reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Central o, potestativamente y con carácter previo, recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro.
En ningún caso será posible la interposición simultánea de ambos recursos que, en todo caso, deberán dirigirse a la Dirección General del Catastro. En la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), será posible presentar los recursos o reclamaciones telemáticamente, por medio de los datos del Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.
El expediente de aprobación de las resoluciones puede ser consultado, en el mismo plazo, en las Gerencias del Catastro, de lunes a viernes y dentro del horario ordinario de atención al público, previa obtención de cita a través de la Línea Directa del Catastro (91 387 45 50 – 902 37 36 35).
¿Cuál es el objeto de los anuncios publicados en el Boletín Oficial del Estado del día 13 de octubre de 2021?
(Pregunta suprimida a 11 de noviembre de 2021)
∙ El día 13 de octubre de 2021 se han publicado dos anuncios de apertura de los trámites de audiencia colectiva previos a la aprobación de las resoluciones de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los de los valores de referencia de los bienes inmuebles del ejercicio 2022.
∙ Estas resoluciones tienen por objeto la determinación, a partir del 1 de enero de 2022, de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos y los bienes inmuebles rústicos sin construcción, respectivamente.
∙ Se publicarán, desde el día 14 hasta el día 27 de octubre de 2021, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), junto con los mapas de valores de los Informes del Mercado Inmobiliario correspondientes. Además, los expedientes de las resoluciones podrán ser consultados en las Gerencias del Catastro, de lunes a viernes y dentro del horario ordinario de atención al público, previa obtención de cita a través de la Línea Directa del Catastro (91 387 45 50 – 902 37 36 35).
∙ En ese mismo plazo, los interesados podrán presentar alegaciones y pruebas al contenido de las resoluciones. En la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), será posible presentarlas telemáticamente, por medio de los datos del Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.
¿Cuál es el objeto de los anuncios publicados en el Boletín Oficial del Estado del día 26 de septiembre de 2022?
(Pregunta añadida a 27 de septiembre de 2022)
∙ El día 26 de septiembre de 2022 se han publicado en el BOE, dos anuncios de apertura de los trámites de audiencia colectiva previos a la aprobación de las resoluciones de la Dirección General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles del ejercicio 2023.
∙ Estas resoluciones tienen por objeto la determinación, a partir del 1 de enero de 2023, de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos y los bienes inmuebles rústicos sin construcción para ese ejercicio, y se publican, desde el día 27 de septiembre hasta la finalización del trámite de audiencia, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). Además, los expedientes de las correspondientes resoluciones podrán ser consultados, en el mismo plazo, en las Gerencias del Catastro, de lunes a viernes y dentro del horario ordinario de atención al público, previa obtención de cita a través de la Línea Directa del Catastro (91 387 45 50 – 902 37 36 35).
∙ En ese mismo plazo, los interesados podrán formular las alegaciones y presentar las pruebas que estimen pertinentes al contenido de las propuestas de resolución. En la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), será posible presentarlas telemáticamente, por medio de los datos del Documento Nacional de Identidad, con certificado digital, o a través de Cl@ve.
∙ Junto con las propuestas de resolución, se publican en la Sede Electrónica del Catastro, los mapas de valores y los Informes del Mercado Inmobiliario correspondientes.
¿Qué son los factores de minoración aprobados por la Orden Ministerial HFP/1104/2021, de 7 de octubre?
Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, que garantizan que éstos no superan los valores de mercado.
Los módulos de valor medio de los mapas de valores para 2022, a partir de los cuales se calculan los valores de referencia de los inmuebles, se corresponden con los precios medios del mercado de compraventas inmobiliarias efectivamente realizadas en el territorio.
Los factores de minoración sirven para absorber las fluctuaciones del mercado que puedan producirse en el ejercicio 2022, y en atención al uso fiscal de los valores de referencia como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones, se utilizan en el cálculo individualizado de los mismos.
¿Dónde y cómo puedo conocer el valor de referencia de mi inmueble a una determinada fecha?
Los valores de referencia individualizados estarán disponibles en la Sede Electrónica del Catastro a partir del 1 de enero de 2022, una vez tramitado el procedimiento para su determinación, de acuerdo con lo previsto en la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En dicha Sede, los titulares catastrales también podrán conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada del valor de referencia de sus inmuebles.
Así mismo, los valores de referencia serán facilitados a través de la Línea Directa del Catastro (teléfonos de atención telefónica 91 387 45 50 y 902 37 36 35) y en las Gerencias del Catastro, a las que se podrá acudir previa petición de cita en los señalados teléfonos.
¿Qué productos podré obtener sobre el valor de referencia de mi inmueble?
La Sede Electrónica del Catastro ofrecerá la posibilidad de consultar y certificar el valor de referencia de un inmueble a una determinada fecha.
Además, los titulares catastrales podrán obtener un certificado de motivación del valor de referencia a una determinada fecha, de manera que dispongan de todos los datos y elementos técnicos empleados para su determinación.
¿Qué podré hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble? (Pregunta corregida a 15 de octubre de 2021)
(Versión actual)
La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones. En el caso de que con ocasión de una transmisión, el valor de referencia opere como base imponible en estos impuestos, el sujeto adquirente de los inmuebles (sujeto pasivo de estos inmuebles) podrá impugnarlo ante la Administración tributaria correspondiente, con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen.
Ello no obsta para que, en cualquier momento, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble en el Catastro, el titular catastral presente declaraciones o inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales de incorporación o revisión previstos en la norma.
(Versión original)
Cuando el valor de referencia sirva de base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones, podrá impugnarlo ante la Administración tributaria correspondiente, con ocasión de las rectificaciones de sus autoliquidaciones o de la presentación de recursos contra las liquidaciones que en su caso se practiquen.
Además, en cualquier momento, en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble en el Catastro, se podrán instar, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales de incorporación o revisión previstos en la norma (subsanación de discrepancias, rectificación de errores…).
APTTA. Servicio de Información Actualizada (No vinculante)
Fuente: CEF. Fiscal Impuestos. Dirección Gral. Catastro (03/10/2022)