ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE TÉCNICOS TRIBUTARIOS Y ASESORES FISCALES DE ANDALUCÍA

asociación profesional de técnicos tributarios y asesores fiscales de andalucía

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DESCRIPCIÓN-HECHOS 

El consultante ha transmitido un inmueble que fue adquirido en el año 2007 y en el que  realizo una serie de obras reformas en ese mismo año. 

CUESTIÓN-PLANTEADA 

Cálculo de la ganancia patrimonial y en particular, sí las obras de reforma tienen la  consideración de mejora, y en consecuencia, forman parte del valor de adquisición.

CONTESTACIÓN-COMPLETA 

La transmisión de su vivienda generará en el consultante una ganancia o pérdida  patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto  con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo  33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas  Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la  Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. 

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo  34.1.a) de la LIRPF, por «la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los  elementos patrimoniales». 

La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de  la misma ley, configurándose de la siguiente forma: 

«1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: 

  1. El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b. El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. 

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el  importe de las amortizaciones.

  1. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. 

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que  no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste». 

De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida  patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha  adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras  efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los  intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente. 

En este sentido, el concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la  normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de  1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se  dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones  inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende  por «mejora» el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un  elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva. 

Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución del Instituto de  Contabilidad y Auditoría de Cuentas define el concepto de ampliación, que consiste en un  proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose  como consecuencia una mayor capacidad productiva. 

Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y  conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el Reglamento del Impuesto  (aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, BOE de 31 de marzo), en su artículo  13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital  inmobiliario. 

De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y  conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad  productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que  redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un  alargamiento de su vida útil. 

En consecuencia, en función del carácter que tuvieran las obras efectuadas, las mismas se  podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular  el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o  reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo. 

Tratándose de cuestiones de hecho el contribuyente habrá de poder justificar debidamente,  en su momento, las diversas obras por cualquier medio de prueba admitido en Derecho,  según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria,  ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que  corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos.

En general, la justificación de dichos gastos deberá efectuarse mediante factura expedida  por quien realice las obras o preste el servicio, que deberá reunir los requisitos establecidos  en el artículo 3 del Real Decreto 2402/1985, de 18 de diciembre, o, más recientemente, en el  artículo 3 y 6 del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE del 29), por los que se  regula, sucesivamente, el deber de expedir y entregar factura que incumbe a los empresarios  y profesionales, así como de conservar los justificantes de las operaciones realizadas. 

Por último, se debe señalar que, para el cálculo de la ganancia patrimonial conforme a lo  dispuesto en el artículo 34.2 de la LIRPF, en el caso de que se hubiesen efectuado mejoras  en los elementos patrimoniales transmitidos se deberá distinguir la parte del valor de  enajenación que corresponda a cada componente del mismo. 

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del  artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. 

APTTA. Servicio de Información Actualizada. 

Fuente: AEAT DGT