La subida de los tipos de interés y la inflación están condicionando severamente el mercado inmobiliario. Complicando el cierre de operaciones de compraventa incluso de viviendas de nueva construcción. Es posible que el promotor, al no encontrar un comprador, pueda plantearse arrendar el inmueble. Y que posteriormente, una vez sea posible la venta, surja la duda acerca de cómo debe tributar dicha trasmisión. La Dirección General de Tributos aclara si la compra de una vivienda nueva que fue alquilada está sujeta a IVA o ITP.
¿CUÁNDO SE ENCUENTRA UNA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA SUJETA A IVA?
Con carácter general las entregas de bienes y prestaciones de servicios están sujetas al IVA, si se realizan a título oneroso por empresarios o profesionales. Que, según la Ley 37/1992 del IVA, son entre otros los que promueven, construyen o rehabilitan edificaciones destinadas a la venta. Siendo necesario que en el ejercicio de su actividad cuenten con la ordenación por cuenta propia de medios materiales y humanos de producción.
Si se cumplen tales requisitos la compraventa de una vivienda se encontrará sujeta a IVA. Sin embargo, hay que tener en cuenta la exención del artículo 20.Uno22 de la citada ley. Que establece que estarán exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. Cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. Por ello, si la vivienda adquirida no es nueva la operación estará exenta de IVA. Debiendo en tal caso el comprador pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
¿QUÉ OPCIONES TIENE EL PROMOTOR PARA ARRENDAR TEMPORALMENTE EL INMUEBLE?
La normativa arrendaticia realiza una clara distinción entre los arrendamientos de vivienda y los de uso distinto de vivienda. Los primeros, cuya finalidad es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, están sujetos a un plazo mínimo de duración. Que actualmente oscila entre cinco y siete años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica. Motivo por el que no es la alternativa mejor si se busca alquilar un inmueble por un periodo de tiempo más reducido.
Los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por el contrario, no están sujetos a un plazo mínimo de duración. Y tendrán esta consideración los alquileres de temporada y los celebrados para ejercer una actividad comercial, profesional, docente, etc. Pudiendo fijar las partes el plazo de duración que estimen conveniente. Siendo está una opción interesante si el arrendador no quiere comprometerse a arrendar un periodo de tiempo más prolongado.
Otra alternativa que tiene el promotor, si el inmueble tiene demanda y está bien ubicado, es optar por el arrendamiento turístico. Al que en principio no le es aplicable la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Y que permitirá al arrendador alquiler el inmueble por un corto espacio de tiempo y por periodos intermitentes. Obteniendo probablemente una mayor rentabilidad.
¿ESTÁ SUJETA A IVA O ITP LA COMPRA DE UNA VIVIENDA NUEVA SI SE ALQUILÓ ANTES VENDERLA?
La cuestión que abordamos en el presente apartado ha sido objeto de análisis reciente por la Dirección General de Tributos. Y ello con ocasión de la consulta vinculante que le fue formulada por una comunidad de bienes que promovió una vivienda para su venta. Lo cierto es que el inmueble fue destinado provisionalmente al arrendamiento turístico hasta que se encontrase un comprador. Planteándose la duda de si la venta estará sujeta a IVA o al ITP.
Tributos recuerda que la clave está en analizar si el inmueble ha sido arrendado de forma ininterrumpida por un plazo igual o superior a dos años. Pues en tal caso la venta posterior no se consideraría primera entrega del bien. Y por tanto no estaría dicha trasmisión ya sujeta al IVA. No obstante, en el caso consultado ninguno de los alquileres previos a la venta lo fueron por un plazo igual o superior a dos años. Quedando por ello la operación sujeta al IVA.
Además, cuando el destino inicial sea el alquiler turístico esporádico, la trasmisión no perdería la condición de primera entrega. Y ello aunque se haya arrendado durante más de dos años, al no tratarse individualmente de arrendamientos efectuados de forma ininterrumpida. Por ello, el comprador debería abonar el IVA al vendedor.
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Fuente: Ático Jurídico.