La subida de los tipos de interés y la inflación están condicionando severamente el mercado  inmobiliario. Complicando el cierre de operaciones de compraventa incluso de viviendas  de nueva construcción. Es posible que el promotor, al no encontrar un comprador, pueda  plantearse arrendar el inmueble. Y que posteriormente, una vez sea posible la venta, surja  la duda acerca de cómo debe tributar dicha trasmisión. La Dirección General de Tributos  aclara si la compra de una vivienda nueva que fue alquilada está sujeta a IVA o ITP. 

¿CUÁNDO SE ENCUENTRA UNA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA SUJETA A IVA? 

Con carácter general las entregas de bienes y prestaciones de servicios están sujetas al IVA,  si se realizan a título oneroso por empresarios o profesionales. Que, según la Ley 37/1992  del IVA, son entre otros los que promueven, construyen o rehabilitan edificaciones  destinadas a la venta. Siendo necesario que en el ejercicio de su actividad cuenten con la  ordenación por cuenta propia de medios materiales y humanos de producción. 

Si se cumplen tales requisitos la compraventa de una vivienda se encontrará sujeta a IVA.  Sin embargo, hay que tener en cuenta la exención del artículo 20.Uno22 de la citada ley. Que  establece que estarán exentas de IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones.  Cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. Por ello, si la  vivienda adquirida no es nueva la operación estará exenta de IVA. Debiendo en tal caso el  comprador pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). 

¿QUÉ OPCIONES TIENE EL PROMOTOR PARA ARRENDAR TEMPORALMENTE EL  INMUEBLE? 

La normativa arrendaticia realiza una clara distinción entre los arrendamientos de vivienda  y los de uso distinto de vivienda. Los primeros, cuya finalidad es satisfacer la necesidad  permanente de vivienda del inquilino, están sujetos a un plazo mínimo de duración. Que  actualmente oscila entre cinco y siete años, dependiendo de si el arrendador es persona física  o jurídica. Motivo por el que no es la alternativa mejor si se busca alquilar un inmueble por  un periodo de tiempo más reducido. 

Los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por el contrario, no están sujetos a un  plazo mínimo de duración. Y tendrán esta consideración los alquileres de temporada y los  celebrados para ejercer una actividad comercial, profesional, docente, etc. Pudiendo fijar las  partes el plazo de duración que estimen conveniente. Siendo está una opción interesante si  el arrendador no quiere comprometerse a arrendar un periodo de tiempo más prolongado.

Otra alternativa que tiene el promotor, si el inmueble tiene demanda y está bien ubicado, es  optar por el arrendamiento turístico. Al que en principio no le es aplicable la Ley 29/1994  de Arrendamientos Urbanos. Y que permitirá al arrendador alquiler el inmueble por un  corto espacio de tiempo y por periodos intermitentes. Obteniendo probablemente una  mayor rentabilidad. 

¿ESTÁ SUJETA A IVA O ITP LA COMPRA DE UNA VIVIENDA NUEVA SI SE  ALQUILÓ ANTES VENDERLA? 

La cuestión que abordamos en el presente apartado ha sido objeto de análisis reciente por  la Dirección General de Tributos. Y ello con ocasión de la consulta vinculante que le fue  formulada por una comunidad de bienes que promovió una vivienda para su venta. Lo  cierto es que el inmueble fue destinado provisionalmente al arrendamiento turístico hasta  que se encontrase un comprador. Planteándose la duda de si la venta estará sujeta a IVA o  al ITP. 

Tributos recuerda que la clave está en analizar si el inmueble ha sido arrendado de forma  ininterrumpida por un plazo igual o superior a dos años. Pues en tal caso la venta posterior  no se consideraría primera entrega del bien. Y por tanto no estaría dicha trasmisión ya sujeta  al IVA. No obstante, en el caso consultado ninguno de los alquileres previos a la venta lo  fueron por un plazo igual o superior a dos años. Quedando por ello la operación sujeta al  IVA. 

Además, cuando el destino inicial sea el alquiler turístico esporádico, la trasmisión no  perdería la condición de primera entrega. Y ello aunque se haya arrendado durante más de  dos años, al no tratarse individualmente de arrendamientos efectuados de forma  ininterrumpida. Por ello, el comprador debería abonar el IVA al vendedor. 

APTTA. Servicio de Información Actualizada (no vinculante) 

Fuente: Ático Jurídico.