Hacienda confirma que los contribuyentes pueden deducirse el préstamo familiar con el que cancelen la hipoteca de su vivienda habitual
La ley no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación Los contribuyentes que aún tengan derecho a deducirse en el IRPF las cantidades invertidas en vivienda habitual pueden seguir desgravándose estos importes aunque cancelen la hipoteca con la que compraron la casa y la sustituyan por un crédito familiar. Así lo aclara una reciente consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (DGT) que resuelve la duda de un ciudadano que llevaba diez años deduciéndose las letras de una hipoteca y planeaba solicitar un préstamo a sus padres y liquidar la deuda con el banco. El contribuyente necesitaba asegurarse de que, tras la operación de reestructuración, mantendría el mismo derecho a deducirse las cuantías de amortización del nuevo crédito y de que podía restar los gastos asociados a la maniobra.
La DGT explica en su contestación que la ley no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación (propia o ajena), ni en su estructura (el dinero puede provenir de uno o de varios créditos). En concreto, señala expresamente el organismo, es “irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar”. Por tanto, siempre que se acredite la conexión entre los dos medios de financiación y que ambos están destinados a pagar la vivienda, el obligado tributario podrá acogerse a la medida.
“Solo si se da una cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, se suscribe un nuevo préstamo se entendería que se trata de operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación”, se aclara.
Consulta Vinculante V0243-23, de 14 de febrero de 2023 de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
La sustitución de un préstamo hipotecario bancario por uno de carácter familiar permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS. Deducción por inversión en vivienda habitual. Aplicación del régimen transitorio regulado por la disp. trans. 18 de la Ley del Impuesto. Regulada la deducción por inversión en vivienda habitual en los artículos 68.1, 70 y 78 de la Ley, esta norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-; siendo
irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y AJD. Hecho imponible. La constitución del préstamo –con o sin interés– está sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, y la cancelación anticipada del préstamo hipotecario sujeta al concepto de actos jurídicos documentados al cumplir con todos los requisitos del artículo 31.2 del TRITPAJD, pero resultará exenta del mismo en aplicación del apartado 18 del artículo 45.I.B).
DESCRIPCIÓN
El consultante formalizó en 2012 un préstamo hipotecario para la compra de vivienda, por el cual viene practicando la deducción por inversión en vivienda habitual. Tiene intención de sustituirlo por un préstamo familiar con sus padres, que se formalizaría en contrato privado, previsiblemente, en enero de 2023. Su principal lo destinará a cancelar el hipotecario. Liquidará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
CUESTIÓN
Si, tras realizar la operación de reestructuración, mediante sustitución del préstamo hipotecario por privado familiar, mantendrá el mismo derecho a deducir por las cuantías que por el nuevo amortice o satisfaga. Si los gastos que genere la operación son deducibles.
CONTESTACIÓN
- En primer lugar, conforme a lo indicado en su consulta, se parte de la premisa que le es de aplicación, con respecto de la vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LA LEY 11503/2006), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF (LA LEY 11503/2006), que permite continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, conforme con la normativa vigente a 31 de diciembre de 2012, a pesar de haber sido suprimida dicha deducción con efectos 1 de enero de 2013 por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre (LA LEY 22078/2012), por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre).
Por otra parte, se parte de la hipótesis que la totalidad del principal del préstamo lo destinó a financiar la compra de su vivienda habitual.
Siendo de aplicación dicho régimen transitorio, la deducción por inversión en vivienda habitual, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (LA LEY 11503/2006) (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF (LA LEY 11503/2006), siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre «las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual» de los mismos. A continuación, fija la base máxima de deducción en 9.040 euros anuales, la cual «estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, (…), y demás gastos derivados de la misma. (…)».
Referente a la inversión que es susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación -propia o ajena-, y forma en la que esta se compone -uno o varios préstamos o créditos y, en su caso, garantías exigidas para su concesión-. Siendo irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar.
Tratándose de inversión mediante financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción.
En particular, entre los requisitos, observar lo dispuesto en el artículo 70.1 de la LIRPF (LA LEY 11503/2006), que establece:
«Artículo 70. Comprobación de la situación patrimonial.
- La aplicación de la deducción por inversión en vivienda y de la deducción por cuenta ahorro-empresa requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.»
La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese-, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior.
Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, se parte de dicha hipótesis-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Existiendo ampliación del principal -respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye-, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sean cual fuesen.
Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, la contratación por el contribuyente de un nuevo préstamo o crédito, pudiendo formalizarlo, incluso, con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos. Por tanto, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes, habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Hecho que no produciría si, en un mismo acto, de forma
simultánea, se produjese la operación de cancelación y la firma del nuevo contrato de préstamo o crédito, empleando para aquella parte o el total del principal obtenido en este nuevo contrato. Para demostrar la continuidad de la financiación, no se requiere, necesariamente, que los gastos asociados al cambio o sustitución de préstamos se satisfagan precisamente con parte del principal del nuevo préstamo.
De suceder así, de forma simultánea, tanto los gastos que se generen con motivo de la cancelación del préstamo originario y constitución del nuevo préstamo tendrán la consideración de deducibles.
Respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la Agencia Tributaria, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
En el presente caso, tendrá que poder acreditar que el principal obtenido del préstamo privado lo destina a cancelar el hipotecario. Siendo así, ello no implicará variación en el derecho a practicar la deducción que le viene correspondiendo en la actualidad.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Referente a la tributación de la constitución de un préstamo personal, así como de la cancelación de la hipoteca, son operaciones que se enmarcan, todas ellas, al ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en adelante ITPAJD).
El artículo 7 del texto refundido de la Ley del ITPAJD (LA LEY 3423/1993), aprobado por Real Decreto-Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), en adelante TRLITPAJD (LA LEY 3423/1993), establece que:
«1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
(…)
- B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en
Se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial, el cual servirá de base para la exigencia del tributo.»
Por otra parte, el artículo 31.2 del mismo texto legal recoge que:
«2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre (LA LEY 1770/2001), por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de
régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.»
El artículo 45.I.B) del TRLITPAJD (LA LEY 3423/1993) determina en sus apartados 15 y 18 que
«B). Estarán exentas:
(…)
- Los depósitos en efectivo y los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten, incluso los representados por pagarés, bonos, obligaciones y títulos análogos. La exención se extenderán a la transmisión posterior de los títulos que documenten el depósito o el préstamo, así como el gravamen sobre actos jurídicos documentados que recae sobre pagarés, bonos, obligaciones y demás títulos análogos emitidos en serie, por plazo no superior a dieciocho meses, representativos de capitales ajenos por los que se satisfaga una contraprestación por diferencia entre el importe satisfecho en la emisión y el comprometido a reembolsar al vencimiento, incluidos los préstamos representados por bonos de caja emitidos por los bancos industriales o de negocios.
(…)
- Las primeras copias de escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase, en cuanto al gravamen gradual de la modalidad Actos Jurídicos Documentados que grava los documentos notariales.»
De la normativa expuesta se deduce que la operación planteada contiene actos sujetos al Impuesto, como son la constitución de préstamo, y la cancelación de un crédito hipotecario, que tributarán de la siguiente forma:
Primero: La constitución del préstamo -con o sin interés- estará sujeto a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, según establece el artículo 7.1.B) del TRLITPAJD (LA LEY 3423/1993) pero quedará exenta del mismo en función del apartado 15 del artículo 45.I.B) del TRLITPAJD (LA LEY 3423/1993).
Segundo: La cancelación anticipada del préstamo hipotecario quedará sujeta al concepto de actos jurídicos documentados al cumplir con todos los requisitos del artículo 31.2 del TRITPAJD (LA LEY 3423/1993), pero resultará exenta del mismo en aplicación del apartado 18 del artículo 45.I.B).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LA LEY 1914/2003).
APTTA. Servicio de Información Actualizada.
Fuente: Cinco Días. DGT.