Repasamos algunos conceptos articulares de la nueva ley de vivienda
Zonas de mercado residencial tensionado: son aquellas zonas declaradas durante un plazo de 3 años por el órgano competente de la comunidad autónoma. Los criterios para declarar las zonas de mercado residencial tensionado se pueden dar en cualquiera de estas dos circunstancias (i) si la carga media del coste de la hipoteca o alquiler en esa zona más los gastos y suministros básicos supera el 30% de la renta media de los hogares o (ii) si el precio compra o alquiler de la vivienda ha experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado superior en un 3% al IPC.
Gran tenedor: persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Sin embargo, cuando se declare un entorno de mercado residencial tensionado, también podrán ostentar la consideración de grandes tenedores aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.
1) Medidas fiscales novedosas (IBI e IRPF)
Básicamente nos encontramos con que esta nueva ley de vivienda afecta a dos impuestos, al IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y al IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas). En cuanto al IRPF se podrán aplicar reducciones fiscales a partir del 1 de enero de 2024 para aquellos contratos formalizados con la ley de vivienda en vigor. Ahora bien, ¿qué ocurre con aquellos contratos celebrados en 2023 con la nueva ley de vivienda? En teoría se debería aplicar la reducción existente del 60% porque las nuevas reducciones están previstas para a partir del 1 de enero de 2024. De hecho, la AEAT ha emitido una nota informativa en la que indica que solo se podrán aplicar estas nuevas reducciones a partir del 1 de enero de 2024.
Las reducciones son las siguientes:
- Reducción del 90% para los nuevos contratos en zonas de mercado residencial tensionado y en los que se hubiera rebajado la renta en más de un 5% respecto el anterior contrato
- Reducción de un 70% si se ha alquilado por primera vez la vivienda y está en zonas de mercado residencial tensionado y va destinada a jóvenes de entre 18-35 años o cuando se arriende a una administración pública que destine la vivienda a alquiler social
- Reducción del 60% cuando no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda se hubiera rehabilitado dos años antes de la celebración del contrato.
- Reducción del 50% en cualquier otro caso. Pero siempre y cuando la renta no sea superior al anterior contrato vigente en los últimos 5 años si está situado en zona de mercado residencial tensionado con una serie de excepciones.
Estas reducciones solo se podrán aplicar en el momento de declaración de la renta. Si se tuviera un procedimiento de inspección o comprobación y no se hubieran declarado los alquileres se pierde el derecho a aplicar estas reducciones.
Por lo que respecta al IBI, se crea un nuevo recargo para viviendas vacías. Se podrá exigir un recargo en aquellas viviendas desocupadas con carácter permanente de un 50% del IBI. Se entiende que están desocupadas aquellas viviendas que permanezcan desocupadas, de forma continuada y sin causa justificada por un plazo superior a dos años y sean titularidad de personas que tienen cuatro o más inmuebles de uso residencial.
Este recargo podrá llegar al 100% de la cuota del IBI si el plazo de desocupación es superior a tres años, incluso al 150% de recargo en caso de ser inmuebles cuyo titular tiene otros inmuebles desocupados en el mismo término municipal.
2) Novedades en materia de arrendamientos. Reforma de la Ley de Arrendamientos
Urbanos (LAU) Otra de las cuestiones novedosas que van a afectar a todos son las novedades introducidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Se podrá aplicar una prórroga extraordinaria adicional de un año de duración a aquellos contratos que finalicen o estén en situación de prorroga tácita u obligatoria ya previstas en la LAU. Para aplicarla es necesario que el inquilino acredite una vulnerabilidad social con documentación emitida por los servicios sociales y que el propietario de la vivienda sea un gran tenedor. En estos casos el arrendador está obligado a aceptar la prórroga salvo que se realice un nuevo contrato entre las partes.
En los casos en los que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado se podrá prorrogar de manera extraordinaria el contrato por plazos anuales por un periodo máximo de tres años.
Esta prórroga debe ser aceptada por el arrendador salvo que exista otro acuerdo con el inquilino o se haya hecho un nuevo contrato o el arrendador haya comunicado su necesidad de ocupar la vivienda arrendada para vivir.
Se establece la obligación de que la renta se pague por medios electrónicos (antes se preveía la posibilidad de pago en metálico, ahora ya no, salvo que alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago).
Se añaden limitaciones a la renta en los siguientes casos:
En caso que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, la renta del nuevo contrato no podrá exceder de la renta vigente en el contrato de los últimos cinco años en esa vivienda (una vez aplicada la cláusula de actualización de la renta) y tampoco se podrán repercutir nuevos gastos o cuotas que no estuviesen recogidos en el contrato anterior.
Solamente podrá incrementarse la renta en un máximo de un 10% sobre la última renta vigente en los últimos cinco años cuando se acrediten los siguientes supuestos que deberán haber sido realizados en los dos años anteriores a la formalización del nuevo contrato: (i) cuando la vivienda hubiera sido rehabilitada, (ii) cuando se hubieran hecho obras de ahorro de energía primaria no renovable del 30% acreditadas por certificados de eficiencia energética, (iii) cuando se hubieran hecho actuaciones de mejora de la accesibilidad. También se podrán incrementar en un máximo del 10% la renta cuando el contrato nuevo se firme por un periodo de 10 años o más o se establezca un derecho de prorroga al que pueda acogerse el arrendatario por ese periodo.
1) En caso de que no se hubiera realizado ningún contrato de arrendamiento en dicha vivienda en los últimos cinco años y la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índice de precios de referencia.
2) En caso de que el arrendador sea un gran tenedor y la vivienda este en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índice de precios de referencia.
Se establece la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato sean a cuenta del arrendador, con independencia de si es persona física o jurídica. Para los contratos que se tengan que actualizar entre el 1 de enero y 31 de diciembre de 2024 ocurre lo mismo, pero este incremento pasa a ser del 3%. Es decir, se podrá acordar un incremento inferior si hay acuerdo entre ambas partes, pero si no hay acuerdo el incremento máximo que podrá aplicarse es de un 3%.
Asimismo, en la ley se faculta al Instituto Nacional de Estadística para definir un nuevo índice de referencia antes del 31 de diciembre de 2024 por el cual se deban regir las actualizaciones anuales de los contratos de arrendamiento de vivienda a partir de entonces, para evitar la aplicación del IPC una vez se haya terminado de aplicar esta medida temporal del 3%.
3) Novedades en subastas de vivienda habitual, y recuperación del crédito hipotecario.
En la interposición de la demanda de ejecución sobre bienes hipotecados se deberá hacer constar si el demandante es gran tenedor y el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor. También si el deudor se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, acompañando el informe emitido por servicios sociales u organismo competente en cada municipio o el justificante de haber intentado obtener dicho informe.
Se exigirá celebrar un procedimiento de conciliación o intermediación previo en caso de subasta de vivienda habitual o interposición de demanda de ejecución hipotecaria, siempre que el demandante sea un gran tenedor de vivienda y el demandado se
encuentre en situación de vulnerabilidad económica. Si no se realiza este procedimiento de conciliación previo o se acredita su intento de realización sin haber recibido una respuesta en el plazo de dos meses no se admitirá la demanda de ejecución hipotecaria.
4) Introducción de tres nuevos conceptos de vivienda protegida que afectarán sobre todo a las personas demandantes de vivienda social o pública.
Se introducen nuevos conceptos en la ley:
La vivienda social: de titularidad pública destinada a la tenencia temporal y situaciones de emergencia habitacional, personas en riesgo de exclusión social etc. se puede gestionar a través de particulares.
La vivienda protegida de precio limitado. Puede ser de titularidad pública o privada. Destinada a satisfacer la necesidad de vivienda permanente para personas con dificultad de acceso a la vivienda “conocidas popularmente como vivienda de protección oficial”
APTTA. Servicio de Información Actualizada (no vinculante)
Fuente: Economist&Jurist
Autora: María José Tarancón Rodríguez. Abogada, Dra en derecho y economista. Socia fundadora y CEO de CONSULTING Y GESTIÓN INTEGRAL 87 SL