Un matrimonio de 69 años (él) y 64 (ella) y su hijo van a comprar un inmueble (localizado en diferentes Comunidades Autónomas) a un particular; valor del bien: 250.000€. La idea es que los padres adquieran el usufructo conjunto y sucesivo -y simultáneo-(cuando muera un progenitor, el otro continuaría con el usufructo hasta su defunción) y el hijo la nuda propiedad; el día de mañana, cuando fallezca el último de sus ascendientes se consolidaría el dominio en el hijo nudo propietario.
Tributación de la compraventa actual (artículo 41 RITP).-
El valor del usufructo se determina por el porcentaje de restar a 89 la edad del usufructuario (mínimo 10% y máximo 70%). Cuando, como en este caso, se trate de un usufructo conjunto y sucesivo se tiene en cuenta el usufructo de mayor porcentaje (el del cónyuge más joven). 89-64=25%.
El valor de la nuda propiedad se computa por la diferencia entre el valor del usufructo y el valor total de los bienes. 100%-25% =75% que aplicado al valor del inmueble, se valora en 187.500€.
Cuadro con los cálculos del Impuesto de Transmisiones por la compra del usufructo y de la nuda propiedad.
Cuando se consolide el dominio en el nudo propietario, lo cual sucederá cuando fallezca el último de los usufructuarios, deberá el hijo tributar por TPO (42 RITP) por: − El porcentaje de usufructo por el que liquidaron TPO sus padres (25%). − Atendiendo al valor del inmueble del momento de la consolidación (fecha de fallecimiento del último de sus padres) y con el tipo de gravamen (porcentaje) que esté en vigor en ese momento.
Pongamos que cuando fallezca el último de los progenitores el piso tenga un valor de 300.000€ y el tipo de gravamen sea el actual.
En el cuadro siguiente se expresa la cuota a pagar en TPO por la consolidación del dominio; en la última columna se indica el coste total de TPO sumando a la adquisición inicial la tributación por extinción de usufructo. V1310-11 y V3304-19.
Vamos a plantear dos alternativas para ver el efecto en la tributación, respetando la voluntad manifestada de nuda propiedad para el hijo y usufructo vitalicio para los padres.
Opción B.- Adquisición del inmueble por los padres que luego donan al hijo la nuda propiedad reservándose el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.
Opción C.- Adquisición por el hijo del inmueble; donación del usufructo conjunto y sucesivo a sus padres.
Tributación inicial común en Opción B y en C. Los padres o el hijo, pagan TPO por todo el inmueble al tipo vigente a fecha de la adquisición según localización del inmueble.
Opción B.- Donación de la nuda propiedad de los padres al hijo.
Los padres compran el inmueble y luego donan al hijo la nuda propiedad reservándose éstos el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.
Al tratarse de la donación de un bien inmueble es aplicable la normativa de la Comunidad Autónoma en que se encuentre el inmueble.
Si el donatario fuera no residente en España, tanto si lo es de la UE, como reside fuera de la UE, aun así también tendría derecho a la aplicación de la normativa de la Comunidad Autónoma en que se halle el inmueble, en lugar de la estatal. DGT V0149-20, V0282-20 y V0342-20.
Valor de la nuda propiedad donada atendiendo a la edad del más joven de los padres (64 años). Como ya hemos dicho antes: 75% x valor del inmueble: 250.000€ = 187.500€. Dado que donan el padre y la madre, que adquirieron el 50% cada uno, son dos donaciones de 93.750€, cada una.
Artículo 51.2 RISD.
La donación de la nuda propiedad conlleva calcular una base liquidable teórica (como si se donara el pleno dominio), y a partir de la cual se determina un tipo medio de gravamen que se aplica en esta primera donación a la base liquidable real (valor de lo donado – reducciones); y una vez fallezca el último usufructuario, se multiplica por el usufructo por el que no tributó el nudo propietario, minorado en la reducción que proceda.
Este sería el Impuesto por la donación inicial de padres a hijo según localización del inmueble donado:
Hay que estar al contenido específico de la normativa aplicable para verificar si se cumplen los requisitos que permitan la aplicación de las ventajas fiscales (formalización en escritura pública, patrimonio preexistente del donatario, valor de lo donado, etc.) Seguidamente se muestra un cuadro que presenta la cuota a pagar cuando muera el último de los usufructuarios, tributación total (de compraventa inicial, donación subsiguiente y consolidación); también refleja el ahorro fiscal con respecto a la Opción A de desmembración del dominio en la compraventa original. Si el signo es negativo significa que no se produce ahorro, sino un gasto mayor (como sucede en Cataluña).
Opción C.- El hijo compra el inmueble y luego dona a sus padres el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo.
Valor del usufructo donado atendiendo a la edad del más joven (64 años): 25% x 250.000/2, porque se trata de dos donaciones, cada una por un valor de 31.250€.
Impuesto sobre Donaciones según situación del inmueble:
La consolidación del dominio en el nudo propietario en el momento en que fallezca el último de sus padres, no tributa, dado que en ese momento el inmueble retornará a quien tenía el pleno dominio en el momento en que se produjo su desmembración. Es decir, el nudo propietario no adquiere un derecho nuevo que antes no haya tenido, sino que recupera el derecho de goce y disfrute del inmueble. V2010-08, V2476-20 y V1900-20.
Como se aprecia, es bastante más ventajosa fiscalmente la Opción C, puesto que en gran parte de las Comunidades Autónomas hay reducciones, bonificaciones o tipos de gravamen más reducidos para las donaciones entre padres e hijos, cumpliendo una serie de requisitos a verificar.
Incidencia en este supuesto de la Plusvalía Municipal, en particular cuando se produzca la consolidación del dominio por la muerte del último usufructuario. La DGT en consultas tales como la V0742-12, V1851-16, V0115-18, la DGT sostiene que la consolidación del dominio por fallecimiento del usufructuario está sujeta a Plusvalía como consolidación del dominio, tras la donación inicial de la nuda propiedad con reserva de usufructo por el donante. Esto podría ser de aplicación también a la situación inicial de compra de la nuda propiedad por el hijo y del usufructo por los padres. En cualquier caso, hay que estar a lo que diga la Ordenanza correspondiente del municipio en que se localice el inmueble, pues en ocasiones, como la de la Consulta V3354-20 dicha normativa declara expresamente la no sujeción a Plusvalía en las situaciones de extinción del derecho de usufructo por fallecimiento.
No obstante, el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de enero de 1999 que manifestó que “El hecho de que la consolidación del dominio por la previa extinción del usufructo esté sujeta a ITPAJD o al ISD (porque así lo prevén expresamente sus normas reguladoras) no significa que deba estarlo al IIVTNU”.
Respecto a la Opción C, en consulta V2476-20, la DGT dice claramente que no hay devengo de Plusvalía Municipal en la recuperación por el nudo propietario que era
titular del pleno dominio del inmueble con anterioridad a la donación del usufructo vitalicio.
Compraventa sujeta a IVA y a AJD también tributa por TPO
La DGT en Consultas V2731-15 y V0564-21 sostiene que la consolidación del dominio de una vivienda que se adquirió por compraventa de nueva construcción, y que por tanto se sujetó a IVA y a AJD (no a TPO), tributa por TPO en la consolidación.
APTTA. Servicio de Información Actualizada (No vinculante)
NOTA: El tipo impositivo TPO para 2022 en Andalucía es el del 7% sea cual sea el valor de compra del inmueble, no el 8% como viene indicado en los ejemplos.
Fuente: Rankia.com