ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE TÉCNICOS TRIBUTARIOS Y ASESORES FISCALES DE ANDALUCÍA

asociación profesional de técnicos tributarios y asesores fiscales de andalucía

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Una contribuyente, persona física, destina una vivienda de la que es propietaria, a arrendarla con fines turísticos, sin servicios adicionales de hospedaje.

La contribuyente arrienda la vivienda a través de una plataforma en internet, una empresa no establecida en el territorio de aplicación del impuesto.

La plataforma actúa en nombre y por cuenta del  cliente. A continuación, exponemos la tributación de dicha operación desde el punto de  vista del IRPF, IAE, IVA, ITP y AJD y las obligaciones formales. 

IRPF

Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realizará como actividad  económica, los rendimientos que pueda generar el arrendamiento de la vivienda (rústica o  urbana) constituyen rendimientos del capital inmobiliario

Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario  son los recogidos en el art. 23.1 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF). En cuanto al tratamiento de  las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido, si se trata de arrendamientos o  subarrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos, los gastos deducibles se  computarán excluido el IVA, o en su caso el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). 

Mientras que, en el caso de arrendamiento o subarrendamiento de un inmueble, cuando se  destine para su uso exclusivo como vivienda, sujeto y exento del IVA, el IVA que recae sobre los servicios que constituyen gastos deducibles supone un mayor valor de los  mismos, siendo deducible como gasto, junto con el precio del servicio sobre el que recae. 

En este caso, parece que se cumplen los requisitos para que la actividad de arrendamiento  de vivienda efectuada por la contribuyente a favor del cliente se encuentre exenta, por  tanto, tendrán la consideración de deducibles los gastos de conservación y reparación, las cantidades destinadas a servicios y suministros y demás gastos que se recogen en dicho  precepto, computándose tales gastos con las correspondientes cuotas de IVA soportado no  deducible (que supone un mayor valor de los mismos). 

En los períodos en que el inmueble no se encuentre arrendado, el propietario habrá de  imputar la renta inmobiliaria

En lo que respecta a los gastos de la vivienda de carácter anual (amortización, IBI, prima  del seguro del hogar, etc.) se debe precisar que la deducibilidad de dichos gastos sólo  operará (debido a la necesaria correlación de los gastos con los ingresos) respecto a la  parte del período impositivo en que la vivienda se encuentre alquilada, esto es, que se  calcularán de forma proporcional al número de días del periodo impositivo en los que la  vivienda se encuentre arrendada.

CLASIFICACIÓN EN EL IAE 

En cuanto al grupo o epígrafe en el cual debería darse de alta el titular de la actividad,  las Tarifas del IAE clasifican en la agrupación 68 de la Sección 1ª el “Servicio de  hospedaje”. Dentro de dicha agrupación, se encuentra el grupo 685 “Alojamientos  turísticos extrahoteleros”, en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la  naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a  los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados,  y campamentos turísticos tipo camping. En particular, tienen su encuadre en dicho grupo  685 los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en  el medio rural, así como albergues juveniles y similares. 

IVA 

La contribuyente tiene la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA, y  estará sujeta al impuesto la prestación de servicio de cesión de uso de una vivienda. 

Bajo la premisa que el intermediario actúe efectivamente en nombre y por cuenta de la  contribuyente, cabría distinguir dos prestaciones de servicios: una prestación de servicio  de arrendamiento de la titular del inmueble, al arrendatario, y una prestación de servicio  de intermediación de la empresa titular de la plataforma en internet a la contribuyente  titular.

Ambas se encuentran sujetos al impuesto al configurarse como servicios  relacionados con un bien inmueble radicado en el territorio de aplicación del impuesto. 

El arrendamiento, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y  exento del impuesto. 

El sujeto pasivo del servicio de arrendamiento será la propia contribuyente al tener la  condición de empresario y profesional y bajo la premisa de que no se plantea la aplicación  de la regla de inversión del sujeto pasivo toda vez que parece que los arrendatarios son  consumidores finales y no actúan como empresarios o profesionales.

Por lo que respecta al  sujeto pasivo del servicio de intermediación, la propietaria del inmueble es residente en  el territorio de aplicación del impuesto y, por tanto, el servicio de intermediación se  prestaría de un empresario o profesional no establecido a un empresario o profesional  establecido, por lo que ésta sería el sujeto pasivo del servicio de intermediación por  aplicación la regla de la inversión del sujeto pasivo

OBLIGACIONES FORMALES 

Declaración censal de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores: aunque  la actividad realizada por la contribuyente es la de alquiler de viviendas exenta del  IVA que parece que no constituye una actividad empresarial a efectos del IRPF,  podría tener la condición de sujeto pasivo por las prestaciones de servicios de  mediación de las que es destinataria, que no estarán exentas del IVA. Si fuera este el  caso, al no realizar exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del  impuesto, la contribuyente debería presentar la declaración censal de alta en el  Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores. 

No modelos 303 y 390: En caso de que la contribuyente realizara exclusivamente las  prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del 

IVA, que no originan derecho a la deducción, no estaría obligada a presentar los  modelos 303 y 390

Modelo 309: En el caso de que la plataforma web no establecida preste el servicio de  mediación y sea la contribuyente sujeto pasivo por aplicación de la regla de  inversión del sujeto pasivo vendrá obligada a presentar declaración-liquidación  especial de carácter no periódico (modelo 309). 

Declaración censal de alta el Registro de operadores intracomunitarios. Modelo 349: la  contribuyente no deberá presentar la declaración recapitulativa de operaciones  intracomunitarias (modelo 349) por estos arrendamientos ya que los mismos se  entienden realizados en el TAI. No obstante, sí vendría obligada a presentar dicha  declaración recapitulativa en caso de que reciba servicios de mediación en el  alquiler del inmueble por empresarios o profesionales establecidos en el territorio  de la Comunidad pero fuera del TAI y sea de aplicación la regla de la inversión del  sujeto pasivo. 

ITP y AJD 

Por regla general las operaciones realizadas por un sujeto pasivo del IVA no estarán  sujetas a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD. En tal caso,  si la operación se documentase en escritura pública, la no sujeción por la modalidad de  TPO permitiría la aplicación la cuota variable del documento notarial de la modalidad  actos jurídicos documentados. 

Ahora bien, si se tratase de alguna de las operaciones exceptuadas de la regla general, como en el supuesto de ciertos arrendamientos de bienes inmuebles que gocen de  exención en el IVA, como en este supuesto, la operación en cuestión tributaría por la  modalidad de TPO, en cuyo caso, aun cuando se documentase la operación en escritura  pública, no resultaría de aplicación la cuota variable del documento notarial, dada la  incompatibilidad entre dicho concepto y la modalidad TPO. 

(DGT, de 24-01-2022, V0106/2022) 

APTTA. Servicio de Información Actualizada (No vinculante) 

Fuente: CEF. Fiscal Impuestos.